L’estimation d’un bien immobilier est essentiel à plusieurs égards, non-seulement pour être en règle vis-à-vis de la législation, mais également en cas de revente, de divorce ou encore de rachat de crédit. Il est certes possible de faire appel à un notaire, lequel rendra une analyse fiable, mais vous pouvez également vous en passer : voyons maintenant comment estimer son appartement ou sa maison soi-même.
Pourquoi est-il important de faire une estimation de son appartement soi-même ?
Le notaire a l’avantage d’adopter une position neutre vis-à-vis de votre bien immobilier : il l’estimera donc sur la base de critères objectifs et dépourvus d’affect. A l’issue de l’estimation, celui-ci vous remet par ailleurs un certificat accompagné (ou non) d’un rapport détendu sur les éléments de valeur de la maison / de l’appartement.
Pour autant, se passer du notaire présente des avantages, parmi lesquels la considération économique ; l’expertise peut effectivement coûter plusieurs centaines d’euros.
L’estimation d’un bien immobilier résulte d’un triple impératif :
- Une nécessité pour les impôts : afin de déclarer votre impôt sur la fortune immobilière, il est nécessaire de communiquer aux autorités un rapport détaillé sur la valeur de votre bien
- Pour les couples mariés, en cas de divorce : en cas de mariage sous la communauté de biens, le partage peut être laborieux et compliqué quand un divorce se produit ; procéder à une estimation facilite donc le processus si malheureusement le divorce vient à se produire
- Pour le rachat de crédit : si vous souhaitez faire racheter votre prêt par un établissement de crédit ou une autre banque, estimer votre bien de façon documentée est une nécessité
Outre ces considérations primordiales, l’estimation est évidemment essentielle dans une perspective de vente.
Il convient cependant de considérer un certain nombre de règles et de méthodes afin d’estimer l’appartement ou la maison par soi-même.
Les 5 règles à observer pour estimer sa maison soi-même
1. Ayez conscience de votre subjectivité
C’est là toute la faiblesse du fait d’estimer son bien soi-même : la subjectivité. En tant que propriétaire, vous êtes effectivement attaché à votre bien et pouvez donc en voir davantage les qualités que les défauts, à surestimer les premières et à sous-estimer les seconds. Le propriétaire peut également être parasité par ses propres aspirations, par exemple s’il a besoin d’une somme spécifique pour un projet.
Si c’est là l’attitude la plus courante, il arrive également que des propriétaires, par manque d’informations, accordent à leur appartement ou maison une valeur inférieure à la valeur réelle.
Dès lors :
- Ou la valeur de votre bien est surestimée, auquel cas vous ne trouverez pas d’acquéreurs potentiels
- Ou la valeur de votre bien est sous-estimée, auquel cas vous n’en tirerez pas le plein potentiel, voire perdrez de l’argent
Il est donc essentiel de mettre de côté l’affect.
2. Estimez votre bien sur la base de critères objectifs
C’est là que toute l’estimation prend son sens, mais c’est également le plus difficile à déterminer, puisqu’il convient d’avoir conscience de sa subjectivité en tant que propriétaire (voire précédemment). Plusieurs paramètres sont néanmoins à prendre en considération :
- Les caractéristiques intrinsèques du bien : superficie en m2, espace extérieur, balcon, nombre de pièces, équipements annexes (parking, garage, etc.), vétusté et travaux, performances énergétiques et isolement thermique, nuisances sonores…
- Les opportunités en termes d’emploi : les bassins d’emploi sont évidemment plus attractifs et donc convoités
- L’accès aux services publics : écoles, hôpitaux, commissariats…
- Le développement des commerces : lieux de divertissement, de consommation…
- Les politiques publiques : plus difficiles à anticiper, elles donnent toutefois une indication et une direction sur le futur que prendra la ville – une donnée utile pour savoir si le bien est amené à gagner ou non en valeur
3. N’oubliez pas le coût des (éventuels) travaux
Si des aménagements doivent être réalisés par l’acheteur, cela doit évidemment être pris en compte dans l’estimation de la valeur du bien. Il faut alors estimer le coût des travaux, puis venir le déduire du montant total.
Il est toutefois plus intéressant, si vous en avez le temps et les moyens, de réaliser les travaux avant la vente. Cela permet effectivement au bien de gagner en potentiel et, vous, de réaliser une meilleure plus-value.
4. Prévoyez une marge pour la négociation
Pour une grande majorité de biens, la négociation est plus ou moins un standard du processus d’achat-vente. En tant que propriétaire, il est dès lors préférable que vous l’anticipiez en gonflant (légèrement) le prix estimé sur une base objective. Attention toutefois à ne pas « voir trop large », ou là encore vous risquez la surestimation, et donc de conserver votre bien un bon moment encore.
5. Actualisez l’estimation de la valeur de votre bien régulièrement
Si, dans le cas d’une vente rapide, cette règle ne s’applique pas, c’est toutefois le cas si votre bien met plusieurs mois à se vendre. Effectivement, dans l’intervalle, des changements sont susceptibles de se produire, comme des dégradations / améliorations du bien, un prix au m2 en inflation ou en déflation, de nouvelles perspectives en termes d’emploi et de commerces… Ce sont autant de critères fluctuants et donc susceptibles d’impacter la valeur de votre bien à la hausse ou à la baisse.
Il est dès lors essentiel que vous procédiez à une estimation régulièrement afin de rester en cohérence avec les réalités du marché immobilier.
La méthode par comparaison pour estimer son appartement ou sa maison
Bien que plusieurs méthodes soient utilisées par les professionnels, celle de la comparaison demeure la plus utilisée. Et pour cause : elle repose sur la loi de l’offre et de la demande, se basant sur les réalités du marché immobilier pour déterminer le positionnement et le prix de votre bien.
Un premier état des lieux peut passer par les sites de vente et d’achat immo. En comparant des biens semblables aux vôtres (emplacement, caractéristiques, etc.), vous obtiendrez une fourchette des prix.
Vous pouvez ensuite mener un examen approfondi grâce aux bases de données notariales (fichier Perval et BIEN) et gouvernementales (PATRIM). Sur la base des informations que vous renseignez, celles-ci détaillent des listes de biens environnants correspondant (plus ou moins) à votre bien. Cela facilite d’autant plus l’estimation.
Il est intéressant, enfin, d’avoir recours à des outils d’estimation d’un bien immobilier en ligne. Pratiques et rapides, ceux-ci suivent le même fonctionnement que les bases de données, mais peuvent inclure des paramètres spécifiques supplémentaires utiles pour affiner la recherche.