Pour les primo accédants – et pas que – l’achat d’un bien immobilier n’est pas une mince affaire. Puisqu’il s’agit d’un investissement conséquent, le marché complexe de l’immobilier vous oblige à vous renseigner en détails et à suivre une méthode établie. Découvrez 7 conseils pour acheter un bien immobilier de façon optimale.
#1 Définissez votre projet immobilier
Il est déconseillé de se lancer à corps perdu dans la recherche ! Acheter un appartement ou une maison, oui, mais à quelles fins ?
- Pour y habiter : tout en prêtant une attention particulière aux critères détaillés dans cet article, vous fonctionnerez davantage au coup de cœur ici. Vos critères seront donc plus personnels.
- Pour louer le bien : concentrez-vous cette fois-ci sur des critères plus objectifs – pensez « fonctionnel » ! En plus de l’état global de l’immobilier, vous devrez également vous intéresser au marché locatif. Il est recommandé de se pencher sur la question des crédits et réductions d’impôt, comme les avantages et inconvénients de la loi Pinel. Outre la rente dégagée pour rembourser le prêt immobilier dans un premier temps, la location présente un intérêt certain pour l’avenir, par exemple pour anticiper sa retraite ou mettre ses proches et enfants à l’abri.
- Pensez à la revente ! Selon l’évolution de votre situation familiale et professionnelle, vous serez certainement amené à déménager. A cet égard, la localisation est un critère primordial.
#2 Procédez à une recherche méthodique
Une fois le projet défini, vous savez naturellement quels critères vous devez valoriser. Si vous n’avez pas encore visité de biens immobiliers, il est possible que ceux-ci soient encore très généraux, comme la superficie ou la disposition de certaines pièces.
Mais au fur et à mesure des recherches et visites que vous effectuerez, vos critères pourront se préciser et il est à parier que d’autres feront leur arrivée, comme la présence d’une terrasse / d’un balcon, une salle de bain avec douche ou baignoire, immeuble avec ou sans ascenseur, etc.
Notre conseil : planifiez correctement les recherches et les visites pour ne pas gaspiller de temps, mais ne rechignez pas à multiplier les visites pour vous faire une meilleure idée de ce que vous souhaitez acheter.
#3 Investir dans du neuf ou de l’ancien ?
L’un comme l’autre présente des avantages et des inconvénients.
- Investir dans du neuf vous permet d’économiser sur les frais de notaire
Afin d’encourager l’achat de biens immobiliers neufs, les frais de notaire sont moindres en comparaison d’un bien ancien – à 2-3% contre 7-8% du prix d’achat. Gardez toutefois à l’esprit que les frais pour du neuf sont soumis à la TVA ; le mètre carré est également plus onéreux.
- Investir dans du neuf : une meilleure performance énergétique
Conséquence des politiques environnementales : la réglementation instaure un certain nombre d’obligations pour les constructions récentes. L’isolation thermique est donc meilleure tandis que les équipements de chauffage sont plus performants (catégorie A+ et supérieure, par exemple).
- Investir dans de l’ancien pour être au cœur des villes
Le centre-ville étant un lieu prisé, de nombreux logements ont y été construits il y a longtemps, si bien que peu de biens neufs sont disponibles. Prêtez une attention encore plus grande à l’état de l’immeuble et de l’appartement. Des aides de l’Etat sont disponibles pour réaliser des travaux et améliorer les performances thermiques de biens immobiliers anciens.
#4 Établissez le budget d’achat immobilier et pensez aux aides d’État
Il faut d’abord examiner votre situation professionnelle et familiale. Si vous êtes en CDI, obtenir un prêt immobilier sera évidemment plus facile que pour d’autres statuts (CDD, auto-entrepreneur, etc.).
Même si cela tombe sous le sens, précisons que le salaire joue un rôle évident dans la constitution du budget, d’autant plus que le seuil d’endettement est fixé à environ 30% pour les revenus modestes et environ 35% pour les revenus plus confortables. Vous trouverez des simulateurs de crédit immobilier et de capacités d’emprunt sur de nombreux sites.
- Négocier le crédit immobilier
Selon l’état du marché dans la ville et le rapport de force, vous profitez d’une marge de négociation plus ou moins importante. Sur le prix d’achat, bien entendu, mais également concernant les nombreux frais attenants au crédit. Taux d’intérêt, conditions de remboursement, frais intermédiaires (courtier, agence, notaire…), frais de dossier et d’assurance…
- Quelles sont les aides d’État pour acheter un bien immobilier ?
De nombreux dispositifs gouvernementaux sont disponibles, notamment à destination des revenus modestes et primo-accédants.
Le Prêt à taux zéro (PTZ) s’adresse par exemple à ces derniers qui, comme son nom l’indique, consiste en un prêt sans intérêts avec remboursement différé, dans la limite maximale de 40% du prix du bien. Plusieurs critères s’appliquent, comme les revenus, le projet immobilier ou la localisation.
C’est l’aide la plus connue, mais de nombreuses autres existent : Prêt Conventionné, Prêt Accession Sociale, Éco-PTZ, aides territoriales spécifiques…
#5 Pensez à la localisation du bien immobilier
La règle est bien connue dans le métier : la localisation du bien est un atout indéniable !
Plus vous serez éloigné du centre-ville, plus les transports en commun gagneront en importance, comme une ligne de métro ou une station de bus.
Pensez également en termes de services. Les locaux et équipements éducatifs (établissements scolaires, bibliothèques), de divertissement (cinémas, par exemple) ou à destination des consommateurs (commerces) sont-ils situés à proximité ou, au moins, bien desservis ?
Imprégnez-vous de l’esprit du quartier en parlant avec les locaux ! Les commerçants et habitants pourront vous en apprendre davantage sur les fréquentations du quartier, les éventuels troubles et nuisances sonores.
#6 Appartement : renseignez-vous sur l’immeuble
Dans le cas d’un achat d’appartement, pensez bien sûr que vous vivez en communauté, plus ou moins étoffée selon le nombre de locataires. L’immeuble, lui aussi, doit être inspecté. Posez-vous les questions suivantes :
- Quel est l’état de l’immeuble (murs, sols, escalier / ascenseur, éventuels espaces extérieurs…) ?
- Les habitants de l’immeuble sont-ils des locataires ou des propriétaires ?
- Comment est l’ambiance entre les locataires ? Sont-ils nombreux ? Sont-ils installés depuis longtemps ou y’a-t-il une rotation régulière ?
- L’immeuble est-il en copropriété ? Les propriétaires (s’)investissent-ils ?
#7 Négociez et signez la promesse unilatérale et / ou le compromis de vente
Vous devez vous rendre chez le notaire pour cela – même s’il n’est pas obligatoire d’avoir son propre notaire, cela est recommandé dans la mesure où celui-ci défendra au mieux vos intérêts. Évoquons la différence entre les deux documents :
- La promesse unilatérale : seul le vendeur s’engage sur un prix décidé, tandis que l’acheteur profite d’un délai pour accepter ou refuser l’offre en échange d’une « indemnité d’immobilisation ».
- Le compromis de vente : l’acheteur et le vendeur s’engagent tous deux sur, respectivement, l’achat et la vente du bien.
C’est le moment de penser aux clauses suspensives, la plus connue étant celle du prêt. Concrètement, en cas de refus d’un prêt immobilier dans un délai convenu, vous pouvez vous rétracter du processus d’achat, sans compensations nécessaires.