La question est récurrente et nous rappelle à quel point obtenir un prêt immobilier ne va pas forcément de soi.
Puisqu’il s’agit d’un investissement massif, les banques prêtent en effet une attention particulière à votre dossier, à la lumière de plusieurs critères.
Nous les détaillons dans cet article et explorons la marche à suivre pour obtenir un crédit immobilier facilement.
Quels sont les critères pour un prêt immobilier ?
Les banques se fient à un certain nombre de paramètres objectivables afin de s’assurer de votre future capacité à rembourser l’emprunt.
- Vos revenus et capacité d’endettement
- Votre épargne
- Votre situation professionnelle
- Le cas échéant, l’apport personnel
- Votre historique bancaire : prêts à la consommation, découverts, inscription au Fichier National des Incidents de Paiements, etc.
- Les types de dépenses et sommes : les banques peuvent vérifier cela via votre compte courant, et des dépenses conséquentes à des fins troubles (comme les jeux d’argent, par exemple) les rendent plus frileuses.
A noter : si une procédure de divorce est engagée, celle-ci devra se terminer avant que vous puissiez obtenir un prêt immobilier.
Disposer d’une situation professionnelle solide
C’est clairement la pierre angulaire d’obtention du prêt, puisqu’elle détermine vos revenus, formant eux-mêmes votre seuil d’endettement maximal. Celui-ci n’est pas fixé en tant que tel par la loi, mais varie entre 30 et 35% en moyenne selon l’importance de vos revenus. Pour les ménages aisés, les banques font donc généralement preuve d’une plus grande latitude.
Le salaire inscrit sur la fiche de paie n’est pas la seule donnée à considérer. En termes de statut, il est évident qu’un emploi en CDI rend votre profil emprunteur bien plus crédible et rassurant auprès des banques. En comparaison, l’intérim, les CDD, l’auto-entrepreneuriat… représentent autant de situations plus instables et incertaines en ce qui concerne la régularité et l’importance des revenus.
Si vous êtes concerné, cela ne signifie pas pour autant que l’obtention d’un crédit immobilier est impossible ! Certaines conditions spécifiques pourront alors être exigées, notamment en ce qui concerne le versement d’un acompte (apport personnel).
Acheter un bien immobilier avec ou sans apport ?
Si la règle générale veut que le prêt immobilier s’accompagne d’un apport personnel, de nombreuses banques sont prêtes à y renoncer, selon votre dossier. Inutile de dire que les critères sont plus exigeants que pour « simplement » décrocher le crédit immobilier.
Vous empruntez alors 110% du prix d’achat du bien immobilier, les 10% supplémentaires couvrant tous les frais, comme les frais de notaire, de dossier, de garantie ou encore d’assurance. Emprunter sans apport nécessite une situation professionnelle stable : CDI, Fonction Publique, dirigeant d’entreprise…
Si l’absence d’apport personnel évite de faire un trou dans vos dépenses, gardez à l’esprit que cela augmente la somme à rembourser. Assurez-vous de vos capacités de remboursement dans le temps.
Un apport personnel au prêt immobilier présente, lui aussi, des avantages. Il permet à la banque de se montrer plus confiante, et c’est d’ailleurs un levier pour que votre dossier soit plus facilement accepté. Aussi, puisque vous payez comptant (les frais annexes et / ou une partie du prix d’achat du bien), le montant du prêt diminue : vous remboursez moins et, logiquement, payez moins d’intérêt.
Obtenir un crédit immobilier aux conditions les plus avantageuses
En plus d’avoir un prêt immobilier facilement, que diriez-vous d’obtenir le plus intéressant pour vous ?
Surveillez les opérations commerciales menées par les banques. Celles-ci réalisent régulièrement des appels d’offre, avec des taux d’intérêt exceptionnellement plus bas, ou certains frais offerts (comme les frais de dossier). Pensez également aux banques en ligne : celles-ci s’insèrent de plus en plus sur le marché immobilier, et certaines pratiquent des politiques agressives de taux d’intérêt très bas, à l’instar de Boursorama.
Vous pouvez également faire appel à un courtier en immobilier. Sur la base de votre situation et de votre profil, celui-ci va soumettre votre dossier emprunteur à différentes banques et autres établissements de crédit. Il peut ainsi faire jouer la concurrence pour décrocher des conditions avantageuses – vous n’avez ensuite plus qu’à faire votre choix !
Bien entendu, cela s’accompagne de frais de courtage (que vous pouvez d’ailleurs inclure ou non au prêt immobilier), mais ceux-ci sont largement amortis au vu des économies réalisées sur le long-terme.
Prêt immobilier et assurance crédit
Si vous cherchez à devenir propriétaire d’un bien, vous allez évidemment vous intéresser de près au taux du crédit immobilier, notamment en faisant une simulation en ligne ou en passant par un courtier immobilier. Maintenant, vous devez également porter une grande attention à l’assurance emprunteur. Il s’agit d’une garantie qui couvre l’organisme vous prêtant l’argent, si vous êtes dans l’incapacité de payer. Cela peut être le cas en cas de perte d’emploi, de maladie, de handicap ou de décès.
Vous devez savoir que vous pouvez choisir entre plusieurs assurances de crédit. En effet, si vous ne pouvez pas obtenir un prêt sans cette garantie, rien ne vous oblige à accepter l’offre liée au crédit. Vous pouvez tout à fait faire jouer la concurrence. Attention, l’organisme de prêt peut vous refuser l’offre d’assurance, s’il estime que la couverture n’est pas suffisante.
Le coût va aussi varier en fonction des risques que vous représentez. Il parait évident que vous payerez moins, si vous êtes détenteur d’un CDI et que vous êtes en bonne santé, par rapport à une personne de plus de 50 ans avec des pathologies. S’il est difficile de négocier sur ce point, vous pouvez toutefois agir sur le taux. Vous pouvez vous dire que cela a moins d’importance que pour le taux du crédit. Pourtant, vous allez payer l’assurance sur la durée totale de votre crédit. Son coût peut représenter entre 5 à 30 % de votre prêt. Vous auriez donc tort de ne pas le prendre en compte. En négociant, vous pouvez donc économiser plusieurs milliers d’euros.
Alors, comment avoir une assurance crédit ? Vous pouvez vous y prendre exactement de la même manière que pour le crédit, à savoir :
- contacter vous-même les assureurs
- utiliser un comparateur en ligne
- demander à un courtier immobilier
Que faire si ma demande de prêt immobilier est refusée ?
L’obtention d’un crédit n’est donc pas garantie et, bien souvent, les refus s’accumulent, notamment pour les profils dits les plus à risque, comme les séniors, les jeunes, les personnes à la santé fragile et, parfois, les primo-accédants.
Des solutions existent néanmoins si vous êtes confronté au refus de crédit immobilier.
- Contactez plusieurs banques : si votre première demande de crédit est refusée, ne perdez pas espoir pour autant ! Vous pouvez vous adresser aux banques généralistes (banques de dépôt) et banques spécialisées.
- Assainissez vos dépenses : commencez par solder vos dettes, comme les crédits à la consommation encore en cours de remboursement. Éliminez les critères rédhibitoires (découverts fréquents, dépenses inconsidérées…) sur trois mois, car ce sont bien 3 relevés qui sont demandées par les banques.
- Proposez un allongement de la durée de crédit : en faisant ainsi, vous donnez une plus grande latitude à votre capacité d’emprunt, puisque le montant mensuel à rembourser sera forcément inférieur pour une durée plus longue. N’oubliez toutefois pas que cela signifie, sur le long-terme, un prêt immobilier plus cher à cause des intérêts.
- Augmentez votre apport personnel : si en avez les moyens, cela permet à la banque d’être plus confiante – pensez aux aides financières territoriales et gouvernementales, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) destiné aux primo-accédants.
- Valorisez le bien immobilier : pour les banques, il est évident que c’est l’appartement / la maison qui a la plus grande valeur. Mettez donc le bien en avant, en détaillant ses caractéristiques (isolation, performances thermiques, travaux envisagés) et sa localisation. Il arrive que le type de bien constitue un frein à l’emprunt (trop dégradé, par exemple), auquel cas il est avisé de se tourner vers un autre.
Si, malgré ces solutions, vous continuez d’enchaîner le refus, cela peut tout simplement vouloir dire que ce n’est pas le meilleur moment pour acheter. Des revenus faibles, une situation professionnelle instable ou un Taux Annuel Effectif Global (TAEG) supérieur au taux d’usure : voilà autant de critères rédhibitoires. Il est alors préférable de repousser l’échéance du projet et de valoriser son dossier d’emprunteur dans l’intervalle, avant de renouveler sa demande.