Comment gagner de l’argent avec l’achat-revente d’un bien immobilier ?

Il existe plusieurs façons de gagner de l’argent dans l’immobilier, et les deux moyens les plus courants sont évidemment la location et l’achat / revente. Nous nous penchons aujourd’hui sur la deuxième solution, les avantages qu’elle présente et, surtout, comment y parvenir de la manière la plus lucrative.

Pourquoi l’achat-vente d’un bien immobilier plutôt que la location ?

La location présente certes des avantages indéniables : c’est un pari de long-terme qui vous permet de constituer un patrimoine et d’assurer une rente. Outre la location à l’année, des opportunités plus lucratives existent, comme la location saisonnière ou le recours à des plateformes type Airbnb. Si les biens ne sont pas loués, vous pouvez également en disposer pour mettre vos proches à l’abri. En comparaison, le fait de revendre un bien est un acte irréversible, qui diminue par ailleurs votre patrimoine immobilier.

Pour autant, l’achat et la revente d’un bien immobilier présente, eux aussi, des avantages indéniables. C’est d’abord le moyen de profiter d’une somme immédiate, ce qui permet de financer un autre projet, par exemple l’achat d’un autre bien. Le fait de vendre immédiatement est également une décision raisonnable si vous estimez que votre bien ne gagnera pas ou que trop peur en valeur dans les années à venir.

Enfin, le processus d’achat / revente est synonyme de liberté : les obligations du « propriétaire » ne vous incombent plus, et aucune gestion locative n’est nécessaire. C’est donc la solution idéale si vous ne souhaitez pas avoir à traiter avec des locateurs et des agences immobilières.

  • Attention : il est important d’avoir conscience des risques, notamment dans le cas de la spéculation immobilière, mais également en termes d’endettement

Déterminer la rentabilité de son bien immobilier

Evidemment, avant même de détailler les façons de gagner de l’argent avec l’immobilier, il est important que vous réalisiez une estimation de la valeur du bien immobilier. Vous pouvez faire appel à un professionnel pour y parvenir ou avoir recours à des outils automatiques fournis par des agences immobilières, comme Orpi.

Rien n’empêche, toutefois, d’estimer son appartement ou maison soi-même. Pour cela, plusieurs méthodes existent, comme celle de la comparaison (la plus courante) ou celle du coût de construction (notamment dans le cas de biens neufs ou récents).

Estimer la valeur du bien ne se limite pas seulement à ses caractéristiques intrinsèques, mais également à son environnement. Il faut également envisager les évolutions de valeur à venir : si vous envisagez une augmentation de la valeur, il est préférable d’attendre. Dans le cas inverse (stagnation, voire diminution), une vente immédiate, comme vue précédemment, est préférable, par exemple pour investir dans un nouveau projet immobilier plus lucratif à long terme.

Les moyens de gagner de l’argent avec l’achat revente d’un bien immobilier

Que vous vous placiez dans une perspective de court terme ou de moyen terme, plusieurs solutions existent ; retrouvez-les ci-dessous.

1. La spéculation immobilière : dangereuse, mais lucrative

La spéculation immobilière désigne le fait de procéder à l’achat d’un ou plusieurs actifs immobiliers, puis de les revendre plus tard en anticipant la réalisation d’une plus-value. C’est donc là un moyen de gagner de l’argent plus ou moins rapidement, bien qu’il faille avoir conscience des risques.

La question de la valeur vous était détaillée précédemment, et elle prend tout son sens avec la spéculation immobilière, puisque celle-ci repose uniquement sur vos prévisions du marché immobilier. Théorisées par John Muth au début des années 1960, les « anticipations rationnelles » détaillent le processus selon lequel un agent économique prendra une décision sur la base d’informations.

Dès lors, si vous anticipez une augmentation de la valeur, la spéculation immobilière prend tout son sens. Il faut pour cela prendre en compte l’état du marché immobilier (l’indice des prix pour la ville avec anticipation inflationniste, le taux d’intérêt des prêts, etc.) mais également l’environnement du bien (réseaux de transport, emploi, services publics, bassin d’emploi…).

Comme indiqué précédemment, la spéculation immobilière n’est pas sans risques, et il faut considérer :

  • L’endettement important : l’achat d’un bien immobilier représente un investissement conséquent, aussi faut-il faire attention à l’Epée de Damoclès ; en cas d’échec (par exemple, une anticipation ratée quant à la hausse de valeur) peut coûter très cher.
  • Les risques de bulles spéculatives : Plus la distorsion entre la valeur réelle du bien et l’inflation des prix est importante, plus la bulle grossit ; à terme, celle-ci peut exploser du fait de mauvaises anticipations. C’est une leçon qui doit être sans cesse réapprise, notamment au vu de la régularité des cycles de spéculation, en témoigne la plus crise la plus récente, celle dite des subprimes aux Etats-Unis au cours des années 2000 qui s’est ensuite étendue au reste du monde.

2. L’optimisation et l’embellissement d’un bien immobilier

Selon l’état de vétusté de l’appartement ou de la maison, il peut être nécessaire de réaliser des travaux. Cela est non-seulement nécessaire pour permettre légalement la vente (si de base l’état du bien ne le permet pas), mais également pour que celui-ci gagne en valeur. Effectivement, il vous sera plus facile de réaliser une plus-value considérable si l’aménagement du bien est irréprochable. Pour y parvenir, plusieurs actions peuvent être entreprises :

  • Soyez stratégique dans le choix des travaux : tous les travaux n’ont pas la même importance, et certains n’auront même aucun impact sur l’acheteur, lequel ne verra pas le changement et l’amélioration (comme le fait de changer une baignoire pour une douche par exemple). N’oubliez pas que les travaux demandent souvent des investissements colossaux : autant que ceux-ci soient un maximum rentable !
  • Focalisez-vous sur les rénovations essentielles : isolation, performances énergétiques, installations électriques… Ce sont là autant de travaux « fiables » en termes de rentabilité
  • Pensez « Home Staging » : certainement le moyen le plus facile de vendre rapidement et de créer le coup de cœur chez l’acheteur, celui-ci mise tout sur le choix et l’agencement des meubles et de la déco
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3. L’importance de la négociation

La pratique standard sur le marché immobilier veut qu’acheteur et vendeur négocient le prix final de la maison ou de l’appartement, ce que vous devez anticiper en tant que propriétaire. Le plus simple est donc encore de prévoir la marge de négociation, et de l’intégrer au prix de vente, ceci afin de ne pas vous retrouver perdant face à un acheteur agressif.

Bien que fondamentale, la négociation ne dépend pas que de vous : le rapport de force entre acheteur et vendeur joue beaucoup et dépend directement de la loi de l’offre et de la demande. Plus les acquéreurs potentiels sont nombreux, plus votre marge de manœuvre est importante.